Pitanja i odgovori


Zahvaljujemo se na svim pitanjima koja ste nam postavili bilo usmenim ili pismenim putem.

Na ovoj stranici smo prikazali zajedno sa odgovorom pitanja koja smo smatrali najzanimljivijima i najčešćima. Nadamo se da su naši odgovori dovoljno jasni te da će Vam biti od pomoći.

S vremenom ćemo ovaj popis proširiti sa novim pitanjima a postojećima ćemo mijenjati odgovore ukoliko bude potrebno.


Koji je postupak promjene ovlaštenog predstavnika suvlasnika?

Ovlašteni predstavnik suvlasnika mijenja se na način da se Upravitelju dostavlja suglasnost većine suvlasnika za izbor nove ovlaštene osobe. Tada se izrađuje anex Međuvlasničkog ugovora i novi predstavik se poziva na potpis istog. Zatim, predstavnik suvlasnika ovjerava anex kod javnog bilježnika i u baci u kojoj je otvoren račun zajedničke pričuve deponira svoj potpis na potpisni karton.


Koji je postupak promjene visine zajedničke pričuve?

Visina zajedničke pričuve mijenja se na način da se Upravitelju dostavlja suglasnost većine suvlasnika za promjenu visine pričuve. Upravitelj na temelju suglasnosti izrađuje anex Međuvlasničkog ugovora i poziva ovlaštenog predstavika suvlsnika na potpia istog. Anex nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika.


Što je etažiranje zgrade?

Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama. Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu "A" brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina. Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće:

  • Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade - što se definira lokacijskom dozvolom.
  • Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično) u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini.
  • Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično).
  • Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) - u pravnom smislu kroz sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Što se sve može etažirati?

Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.


Postoji li zakonska obveza o etažiranju?

Da, prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice. Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).


Koji je način plaćanja etažiranja?

Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade, ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, potrebno je uplatiti dodatna sredstva.


Što je nekretnina?

"Čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno" (prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).
Prema navedenoj definiciji u pojedini ulaz odnosno zgradu spadaju svi građevinski dijelovi i uređaji koji se nalaze u zgradi, ispod i na njoj i trajno su povezani sa zgradom.


Što je ulaz?

Zgrada može imati jedan ili više ulaza sa različitim nazivima ulica i različitim kućnim brojevima.
Ulaz sa vlastitom adresom i kućnim brojem bez obzira na to što se nalazi u istoj fizičkoj zgradi sa drugim ulazima može predstavljati zasebnu administrativnu cjelinu "zgradu".
Dva ili više ulaza sa vlastitim adresama i kućnim brojevima unutar iste fizičke zgrade mogu se udružiti u jedinstvenu "zgradu".


Što je zgrada?

"Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari" (prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji).
Zgrada se sastoji od stanova i drugih prostora te zajedničkih dijelova i infrastrukture zgrade.
Zajednički dijelovi zgrade su: nosiva konstrukcija, krov, pročelja, ...
Infrastruktura zgrade se sastoji od: instalacije za dovod struje, vode i plina u zgradu, antenske instalacije, dizala, ...


Tko je suvlasnik zgrade?

Suvlasnik zgrade je fizička ili pravna osoba koja u zgradi ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom.
Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade je ujedno i suvlasnik ukoliko ima vlasništvo nad barem jednim stanom ili nekim drugim prostorom u zgradi čiji je predstavnik. 


Tko je ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade?

Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade predstavlja iste kod upravitelja zgrade i ostalih pravnih i fizičkih osoba (na primjer, prema izvođačima radova).
Ovlaštenog predstavnika (fizičku osobu) biraju suvlasnici zgrade nadpolovičnom većinom. Suvlasnici ovlaštenom predstavniku dodjeljuju ovlasti međuvlasničkim ugovorom i posebnim odlukama ukoliko se radi o rješavanju pitanja izvan ovlasti dodijeljenih međuvlasničkim ugovorom.
Ovlašteni predstavnik je odgovoran za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodjeljenih ovlasti i odluka suvlasnika.


Što je honorar ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade?

Honorar ovlaštenog predstavnika zgrade predstavlja financijsku nagradu za poslove koje isti obavlja u ime suvlasnika zgrade. Honorar se isplaćuje mjesečno a njegov iznos ovisi o dogovoru suvlasnika zgrade i određuje se međuvlasničkim ugovorom.


Tko je upravitelj zgrade?

Upravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže, ...
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva.
Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika putem ovlaštenog predstavnika a sukladno ugovoru o upravljanju i Zakonu


Što je zajednička pričuva?

Zajedničku pričuva su sredskva koja svi suvlasnici zgrade uplaćuju na poseban transakcijski račun zgrade, kojeg u tu svrhu otvaraju svi zajedno ili ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ukoliko mu je dodijeljena takva ovlast međuvlasničkim ugovorom.

Sredstva transakcijskog računa zajedničke pričuve zgrade se koriste prema godišnjem planu za pokriće troškova održavanja zgrade.


Da li stvarno moram plaćati pričuvu?

Svi suvlasnici su prema mređuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu bez obzira na to da li su potpisali međuvlasnički ugovor ili nisu.

Ukoliko pojedini suvlasnik ne plaća pričuvu, zakonska obaveza upravitelja zgrade je da pokrene postupak prisilne naplate neplaćenog iznosa pričuve.


Da li ovlašteni predstavnik može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve?

Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade.
Ovlašteni predstavnik sukladno međuvlasničkom ugovoru potpisuje naloge za plaćanje računa održavanja zgrade izvođačima radova zajedno sa upraviteljem zgrade.
Banka na kojoj se nalazi transakcijski račun zgrade može izvršiti isplatu sredstava sa računa zgrade samo ako su nalog za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj.
Izvještaj sa popisom svih isplata sa transakcijskog računa zgrade na kraju godine dobiju svi suvlasnici zgrade.


Da li upravitelj zgrade može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve?

Upravitelj zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade.
Upravitelj zgrade sukladno ugovoru o upravljanju provjerava i supotpisuje naloge za plaćanje računa održavanja zgrade izvođačima radova zajedno sa ovlaštenim predstavnikom suvlasnika zgrade.
Banka na kojoj se nalazi transakcijski račun zgrade može izvršiti isplatu sredstava sa računa zgrade samo ako su nalog za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj.
Izvještaj sa popisom svih isplata sa transakcijskog računa zgrade na kraju godine dobiju svi suvlasnici zgrade.


Što je međuvlasnički ugovor?

Međuvlasnički ugovor uređuje odnose između suvlasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korišćenja zgrade.
U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalaze popis suvlasnika s suvlasničkim udjelima (površinama stanova i prostora čiji su vlasnici) i udjelima u troškovima održavanja i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.


Što je ugovor o upravljanju?

Ugovor o upravljanju zgradom uređuje međusobne odnose suvlasnika i upravitelja zgrade.
U prilogu ugovora o upravljanju zgradom se nalaze: program održavanja zgrade (za godinu u kojoj se potpisuje ugovor) i zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade na upravljanje. 


Da li zgrada mora biti osigurana?

Svaka zgrada prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakonu o osiguranju mora biti osigurana sukladno propisima.