Upravitelj zgradama


img_45931.jpgUpravitelj zgradom je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovu ugovora o upravljanju i
 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. 

Upravitelja zgradom imenuju suvlasnici zgrada u kojima postoje tri ili više stanova ili drugih prostora različitih vlasnika, npr. poslovni prostori, drvarnice, garaže, ...
Za kvalitetan rad upravitelja suvlasnici trebaju pripremiti potrebne uvjete i financijska sredstva.
Upravitelj izvršava naloge i poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade na osnovu zahtjeva suvlasnika a sukladno ugovoru o upravljanju i Zakonu.

Obveze i ovlasti upravitelja

  • organizirati održavanje zajedničkih dijelova zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje,
  • izvršavati poslove povremenih i godišnjih pregleda zgrade te izraditi zapisnik o svakom pregledu zgrade,
  • utvrditi iznos primjerene zajedničke pričuve koju je pojedini suvlasnik dužan uplaćivati na transakcijski račun zgrade,
  • organizirati bankovne zajmove za veće iznose planiranih troškova održavanja, a potrebni su za održavanje zgrade u uporabnom stanju i ne ponavljaju se u unutar jedne godine,
  • organizirati primjereno osiguranje zajedničkih dijelova zgrade,
  • odrediti kućni red,
  • raspoređivati druge troškove zgrade na suvlasnike (zajednička potrošnja struje, vode, ...),
  • naplaćivati dugovanja suvlasnika koji ne plaćaju redovito zajedničku pričuvu,
  • podmirivati troškove zgrade prema trećima, iz sredstava s kojima zgrada raspolaže na vlastitom transakcijskom računu,
  • obavještavati suvlasnike zgrade o izvršenim poslovima održavanja zajedničkih dijelova zgrade,
  • obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
  • izvjestiti svakog suvlasnika o poslovanju zgrade u prethodnoj kalendarskoj godini na prikladan način (bilanca zgrade, pregled pojedinačnih prihoda i rashoda, ...) najkasnije do 30. lipnja svake godine,
  • izraditi godišnji plan poslova održavanja zgrade sa pregledom standardnih mjesečnih prihoda i rashoda za iduću kalendarsku godinu te isti na prikladan način objaviti u zgradi na za to predviđenom mjestu tijekom tekuće kalendarske godine,
  • prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove na zajedničkim dijelovima zgrade.

Ugovoreno upravljanje

Ugovoreno upravljanje se provodi putem odredbi međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju odnosno putem posebnih odluka donesenih glasanjem suvlasnika natpolovičnom većinom po udjelu u vlasništvu.
U redovnom upravljanju sudjeluju svi suvlasnici provođenjem gore spomenutih odredbi i odluka a putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade i upravitelja zgrade.

Prinudna uprava

Prinudnu upravu provodi upravitelj kojeg odredi lokalna zajednica (Rumat d.o.o. za područje grada Rijeke). Tako izabrani upravitelj ima obavezu upravljanja zgradama koje nemaju sklopljen međuvlasnički odnosno ugovor o upravljanju.
Ovlasti prinudnog upravitelja su ograničene, te se svode samo na one popravke kojima se uklanja opasnost za život i zdravlje korisnika zgrade.
Kod ovakvog načina upravljanja posebno je teško izvesti nužne popravke za koje je potrebno osigurati veća financijska sredstva. Pri tome je jedino moguće rješenje prisilno osiguranje financijskih sredstava na osnovu odluke lokalne zajednice, rješenja građevinske inspekcije ili nadležnog sud.

Naknada upravitelja

Za izvršavanje poslova upravljanja zgradom u ugovoru o upravljanju određen je iznos naknade upravljanja. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade. 
Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

Promjena upravitelja

Ukoliko upravitelj zgradom postupa suprotno sklopljenom ugovoru o održavanju, Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici ga mogu razriješiti dužnosti uz naknadu štete koja nastane radi nemarnosti ili propusta. 
Suvlasnici su dužni o promjeni upravitelja obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Primjer poslova upravitelja zgrade

U slučaju puknuća vodovodne cijevi u zgradi, suvlasnik (ili više njih) o nastalom kvaru obavještava ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade. Ovlašteni predstavnik o puknuću vodovodne cijevi obavještava upravitelja zgrade. 
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je potrebno hitno popraviti upravitelj pokreće postupak hitnog popravka. 
Ukoliko se radi o kvaru koji nije potrebno hitno popraviti upravitelj sakupi više ponuda za popravak koje dostavi ovlaštenom predstavniku suvlasnika zgrade. 
Ovlašteni predstavnik zajedno sa suvlasnicima zgrade odlučuje o tome koju ponudu za popravak kvara će zgrada prihvatiti i o tome izvješćuje upravitelja zgrade. Upravitelj zgrade potom naručuje izvođenje radova popravka kvara po prihvaćenoj ponudi.
Ukoliko se radi o puknuću vodovodne cijevi koje je pokriveno policom osiguranja zgrade, upravitelj organizira procjenu štete na osnovu koje osiguravateljsko društvo isplaćuje zgradi na transakcijski račun zgrade procjenjeni iznos popravka nastale štete. 
Potom upravitelj zaprima račun za popravak štete od izvođača radova i priprema dokumentaciju potrebnu za plaćanje istog sa transakcijskog računa zgrade koju ovjerava ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade.